Maximilian Beck
Nils Bergert
Elisa Härder
Ines Heck
Manuel Hemm
Ingo Hochheim
Selina Hohe
Peter Huhn
Domenic Ipta
Kathrin Klein
Sophia Laas
Dr. Alexander Lang
Julian Pfeil
Magdalena Püschel
Thomas Rotzal
Susanna Schäfer
Julien Schmidt
Valeria Schmidt
Christian Stadler
Alexander Stegmann
Jörg Steinbock
Bad Kissingen 
Bamberg 
Gerbrunn 
Gotha 
Kürnach 
München 
Randersacker 
Rottendorf 
Würzburg Mieterhöhungsverlangen sind häufig unwirksam!
1. Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Gemeint sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist keine centgenaue Zahl, sondern umfasst regelmäßig eine Bandbreite von Werten. Gebildet wird sie aus einer Mischung von Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten.
2. Was sind die Voraussetzungen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Damit der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Sperrfrist: Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Auch eine Teilzustimmung des Mieters zu einer früheren Mieterhöhung löst diese Frist aus.
Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in vielen Gemeinden aufgrund von Absenkungsverordnungen nur 15 Prozent) erhöhen. Maßgeblich für die Berechnung ist der Mietzins, der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldet wurde.
Formelle Anforderungen: Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und eine Begründung enthalten (§ 558a Abs. 1 BGB). Es muss vom richtigen Absender stammen, an alle Mieter gerichtet sein und ein gesetzliches Begründungsmittel, welches sich aus dem § 558a Abs. 2 BGB ergibt, verwenden.
3. Begründungsmittel – wo es für Vermieter gefährlich wird
Das Gesetz sieht als Begründungsmittel insbesondere die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen vor. Hier liegt eine der größten Fehlerquellen:
Wer einen Mietspiegel heranzieht, muss die Wohnung korrekt in die entsprechende Kategorie einordnen und darf keine im Mietspiegel nicht vorgesehenen Zuschläge hinzurechnen. Ein Sachverständigengutachten muss von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen stammen und sollte nicht älter als zwei Jahre sein. Bei der Benennung von Vergleichswohnungen müssen diese zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich den angegebenen Mietzins aufweisen und tatsächlich auch vergleichbar sein, woran oftmals Mieterhöhungen scheitern.
4. Typische Probleme für Mieter
Nicht jede Mieterhöhung, die im Briefkasten liegt, ist auch wirksam. Ein Mieterhöhungsverlangen ist beispielsweise unwirksam, wenn es nicht an alle Mieter gerichtet wurde, wenn die Schriftform nicht eingehalten wurde oder wenn die Begründung fehlerhaft ist, weil z.B. Vergleichswohnungen benannt werden, die nicht vergleichbar sind. Als Vergleichbarkeitskriterien werden folgende Merkmale herangezogen:
- Art (z. B. Mehrfamilienhaus, Altbau/Neubau)
- Größe (Wohnfläche – gewisse Bandbreite zulässig)
- Ausstattung (z. B. Bad, Heizung, Balkon)
- Beschaffenheit (z. B. Modernisierungsgrad)
- Lage (Wohnumfeld, Infrastruktur, Stadtteil)
Die Rechtsprechung verlangt keine völlige Identität, aber eine hinreichende Vergleichbarkeit im Gesamtbild.
Auch die Einhaltung von Jahressperrfrist und Kappungsgrenze muss gegeben sein. Zudem ist eine bloße Zahlung des erhöhten Betrags grundsätzlich als konkludente Zustimmung auszulegen – wer also nicht zustimmen möchte, sollte nicht vorschnell den erhöhten Betrag überweisen und sich vorher fachkundig beraten lassen.
Warum anwaltliche Beratung sinnvoll ist
Für Vermieter gilt: Ein formal unwirksames Mieterhöhungsverlangen lässt den Zustimmungsanspruch gar nicht erst entstehen. Die Überlegungsfrist läuft nicht, die Klagefrist beginnt nicht – wertvolle Monate gehen verloren. Eine anwaltliche Prüfung vor Versendung des Erhöhungsverlangens verhindert solche Fehler.
Für Mieter gilt: Die Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 BGB beträgt mindestens zwei Monate zum Monatsende. In dieser Zeit sollte das Erhöhungsverlangen sorgfältig geprüft werden – sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht. Nicht selten ergibt eine Prüfung, dass das Verlangen unwirksam ist oder die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Dann lässt sich das Mieterhöhungsverlangen wirksam zurückweisen und somit Geld sparen.
Steinbock & Partner – Ihr kompetenter Ansprechpartner bei allen mietrechtlichen Fragestellungen
Bei allen mietrechtlichen Fragestellungen wir mit unserem Rechtsanwälten im Mietrecht kompetent an Ihrer Seite. Gerne beraten wir Sie auch zum Thema Mieterhöhung. Setzen Sie auf unsere fachliche Expertise und jahrelange Erfahrung.
Über ein Pauschalhonorar oder ein Stundenhonorar wird individuell mit Ihnen und abhängig von der rechtlichen Fragestellung, der Schwierigkeit und dem Umfang Ihrer Angelegenheit in einem gemeinsamen Beratungsgespräch entschieden.
Als mittelständische Kanzlei mit mehreren Niederlassungen bieten wir genügend Ressourcen, um Ihren Fall jederzeit umfassend betreuen zu können. Möchten Sie uns direkt kontaktieren, um einen Termin zu vereinbaren oder uns sonst eine Frage zu stellen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Vereinbaren Sie für Ihr Anliegen einfach ein Gespräch, das dank unserer technischen Ausstattung auch telefonisch oder online durchgeführt werden kann. Darüber hinaus können Sie auch gerne unseren kostenlosen „Rückruf-Service“ nutzen.
