Nils Bergert
Verena Finkenberger
Elisa Härder
Ines Heck
Manuel Hemm
Selina Hohe
Peter Huhn
Domenic Ipta
Thomas Keller
Kathrin Klein
Dr. Alexander Lang
Julian Pfeil
Magdalena Püschel
Thomas Rotzal
Susanna Schäfer
Valeria Schmidt
Christian Stadler
Alexander Stegmann
Jörg Steinbock
Bad Kissingen 
Bamberg 
Gerbrunn 
Gotha 
Kürnach 
München 
Randersacker 
Rottendorf 
Steinbach-Hallenberg 
Würzburg Wie läuft so eine Nachgenehmigung in der Praxis ab?
Die Partei, die beim Notartermin nicht persönlich anwesend sein kann, wird durch eine beliebige andere Person (dies könnte zum Beispiel der Makler sein) vertreten. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhält sie ein beglaubigtes Exemplar des Kaufvertrags und eine so genannte Genehmigungserklärung. Die vorher abwesende Partei bestätigt dann notariell den Kaufvertrags bei einem Notariat ihrer Wahl.
Braucht der Vertreter beim Grundstückskauf eine Vollmacht?
Es gibt beides, d.h. es gibt sowohl den Kaufvertrag mit einem dazu bevollmächtigten Vertreter. Die Vollmacht muss dann, weil es beim Grundstückskauf zwingend eine notarielle Beurkundung braucht, ihrerseits notariell beurkundet sein. Die Partei, die mit wirksamer Vollmacht vertreten werden möchte, muss gemeinsam mit der zu bevollmächtigenden Person beim Notar erscheinen und die Vollmacht erteilen.
In diesem Fall braucht es dann auch keine Nachgenehmigung. Der Kaufvertrag ist bereits durch den zum Kauf bevollmächtigten Vertreter formwirksam beurkundet worden.
Aber auch eine vollmachtlose Vertretung ist möglich. Im Juristendeutsch erscheint ein „Vertreter ohne Vertretungsmacht“. Dies ist der Fall der Nachgenehmigung. Der Betreffende genehmigt hier die notarielle Urkunde nach durch persönliche Unterschrift und Beglaubigung seiner Unterschrift durch den Notar.
Was kostet die Nachgenehmigung?
Die Kosten richten sich wie zumeist bei notariellen Angelegenheiten nach dem Gegenstandswert, in diesem Fall dem Kaufpreis des Grundstücks. Nachzulesen sind die Gebühren im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, dem GNotKG. Für die Nachgenehmigung fällt eine „Unterschriftsbeglaubigungsgebühr“, eine 0,2 Gebühr aus der Hälfte des Kaufpreises an. Die Gebühren sind also vergleichsweise niedrig, so eine Nachgenehmigung kostet etwa bei einem Grundstück von 400.000 EUR wert keine 200 EUR inkl. Mehrwertsteuer.
Was, wenn der nicht Erschienene keine Anstalten macht, den Grundstückskauf nachzugenehmigen?
Dieser Fall könnte etwa eintreten, wenn sich für den nicht Erschienenen andere Optionen ergeben, etwa weitere Interessenten am Grundstück oder im umgekehrten Fall andere Grundstücke. Hier bleibt dem anwesenden Vertragspartner nur, eine Frist zur Genehmigung nach § 177 Abs. 2 BGB zu setzen. Läuft die Frist ab, ist dann wiederum der Vertrag endgültig unwirksam.
Und wenn der nicht Erschienene endgültig nicht nachgenehmigt?
Dies könnte etwa relevant werden, wenn doch noch Details im Vertrag nicht geklärt waren oder sich Unstimmigkeiten im Nachhinein ergeben. Wird der Vertrag nicht nachgenehmigt, ist der Vertrag unwirksam.
Allerdings sind durch die Beurkundung die Kosten des Notars entstanden, wer diese dann zu tragen hat, hängt vom Einzelfall ab.
- Hat der Vertreter die Beurkundung ohne Kenntnis des Vertretenen veranlasst, haftet der Vertreter.
- Hat der Vertretene den Vertreter beauftragt, haftet er
In beiden Fällen haftet daneben der anwesende Kaufvertragsteil. Es kommt allerdings noch schlimmer für den Anwesenden: Kann nicht geklärt werden, ob es eine Beauftragung gab oder nicht, wird im Regelfall der Erschienene allein auf den Kosten sitzenbleiben. Denn der Notar wird sich an ihn als „sicheren Gesamtschuldner“ halten, sollte er weder dem Vertreter noch dem Vertretenen nachweisen können, wer die Beurkundung veranlasst hat.
Fazit:
Der Grundstückskaufvertrag mit einem vollmachtlosen Vertreter, der dann nachträglich genehmigt wird, ist in verschiedenen Konstellationen ein gutes Mittel, etwa
- damit zerstrittene Parteien nicht gemeinsam vor dem Notar erscheinen müssen
- bei größeren Gemeinschaften und Schwierigkeiten, einen gemeinsamen Termin zu finden
- man kann zum Beispiel auch eine Übersetzung bei ausländischen Erwerbern umgehen
Wenn aber aus der Sicht des persönlich erscheinenden Vertragspartners nicht gesichert auch der andere den Vertrag abschließen möchte, ist ihm dringend zu raten, auf einer persönlichen Anwesenheit beider Parteien zu bestehen.
