In diesem Zusammenhang ist auch das kürzlich erlassene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ (im Folgenden kurz: „Gesetz“) zu beachten, das bisweilen missverstanden wird, zumal selbst Großunternehmen verlauten ließen, für ihre gemieteten Ladengeschäfte zeitlich befristet keine Miete mehr zahlen zu wollen.
Wie verhält es sich nun?
Auch während der Corona-Pandemie sind Wohnraummieter verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Bei Gewerberaummietern wird man dies ebenfalls annehmen müssen, da das Verwendungsrisiko für die Mietsache nach Ansicht des BGH (vgl. z. B. Urteil vom 21.09.2005, Az. XII ZR 66/03) grundsätzlich beim Mieter liegt. Das oben angesprochene Gesetz setzt dies wohl ebenfalls voraus, da es sowohl für Wohnraummieter, als auch Gewerberaummieter gilt.
Wird die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt, geraten Wohnraummieter und Gewerberaummieter also in Verzug, was bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zu nicht unerheblichen Verzugszinsen führen kann (je nach Konstellation 5 oder gar 9 Prozentpunkte über dem sog. Basiszinssatz). Die Außenstände sind also teuer verzinst.
Wie hilft mir dann das oben erwähnte Gesetz/das geltende Recht?
Das zuvor angesprochene Gesetz führt lediglich dazu, dass ein Vermieter einem Wohnraummieter oder Gewerberaummieter, wenn dieser in der Zeit vom 01.04. bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlen kann, das Mietverhältnis nicht alleine deshalb fristlos oder ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, sofern (!) der Mieter den Zusammenhang zwischen der Nichtleistung der Miete und der Corona-Pandemie glaubhaft machen kann (z.B. durch Vorlage einer Bankbescheinigung, einer Verdienstausfallbescheinigung des Arbeitgebers, mittels einer sog. Versicherung an Eides Statt).
Die in genannten Zeitraum entstandenen Mietausfälle sind allerdings später zzgl. der bis zur Nachzahlung aufgelaufenen Verzugszinsen nachzubezahlen. Die Mieter haben, sofern die oben geschilderten Voraussetzungen vorliegen, Zeit, die Mieten aus dem genannten Zeitraum bis zum 30.06.2022 auszugleichen. Erfolgt die Nachzahlung bis dahin nicht oder nicht vollständig, kann der jeweilige Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis dann auch wegen solcher Zahlungsrückstände fristlos oder mit der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen, die aus der Zeit zwischen dem 01.04. bis 30.06.2020 stammen.
Bei Gewerberaummietern kann in Ausnahmefällen darüber nachgedacht werden, eine Vertragsanpassung wegen sogenannter Störung der Geschäftsgrundlage zu verlangen. Diese Möglichkeit ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft, zumal ein Gewerberaummieter, wie oben angeklungen, nach Ansicht des BGH (ebenda) das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt. Ob sich Gewerberaummieter gegebenenfalls auf helfende Vereinbarungen im Mietvertrag berufen können, gilt es im Einzelfall zu prüfen.
Wie verhält es sich mit sonstigen Kündigungen?
Das oben erwähnte Gesetz verbietet es nicht, Kündigungen ab 01.04.2020 auf Zahlungsrückstände zu stützen, die vorher aufgelaufen sind (z.B. Nichtzahlung der Miete im Februar und März 2020).
Auch sind Kündigungen, die nicht auf ausstehende Mietzahlungen gestützt sind, weiterhin – auch im Zeitraum April bis Juni 2020 – möglich, so zum Beispiel Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder verhaltensbedingte Kündigungen. Abschließend hoffen wir, Ihnen mit den obigen Zeilen einen ersten Überblick zu den drängendsten Fragen zu diesem Thema zur Verfügung stellen zu können.
Sollten Sie anwaltliche Unterstützung bei der Wahrnehmung Ihrer mietrechtlichen Interessen benötigen, stehen wir Ihnen unter 09 31 – 22 22 2 oder info@steinbock-partner.de sehr gerne zur Verfügung.
RA Alexander Stegmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
