Wann gilt ein Bestandsschutz?
Damit der Bestandsschutz, auch Bestandsgarantie oder Bestandswahrung genannt, für Sie gilt, müssen verschiedene Faktoren vorliegen:
1. Es muss eine rechtmäßige Baugenehmigung existieren.
Dies bedeutet, dass bei Errichtung oder später die bauliche Anlage rechtmäßig war. Davon erfasst sind sowohl Gebäude und Garagen, aber auch Gartenhäuser.
2. Die bauliche Anlage kann funktionsgerecht benutzt werden.
Das Gebäude muss in der Weise benutzt werden können, wie es in der Baugenehmigung beantragt wurde.
3. Die bauliche Anlage muss aktiv benutzt werden.
Sofern es sich um eine leerstehende Anlage handelt, greift der Bestandsschutz nicht. Allerdings verliert eine Gebäude nicht direkt seinen Bestandsschutz nur weil es mehrere Wochen leer steht. Erst ab einer längeren Zeitspanne erlischt der Bestandsschutz.
Wann der Bestandsschutz nicht mehr gilt:
Solange von außen erkennbar ist, dass der Hauseigentümer die bauliche Anlage noch nutzt, gilt auch der Bestandsschutz. Ist dies nicht mehr der Fall, so besteht die Garantie auch nicht mehr.
Bei einer endgültigen Aufgabe der Nutzung verliert das Gebäude auch seinen Bestandsschutz. Dabei ist die Sicht des Eigentümers nicht von Bedeutung, sondern nur, ob es rein äußerlich zu einem Verfall der baulichen Anlage kommt. Dies bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem Urteil.
Wichtig:
Der Hauseigentümer muss stets seinen Bestandsschutz nachweisen. Kann er dem nicht nachkommen, so kann die zuständige Baubehörde folgendes anordnen:
- Abriss
Eine solche Abrissverfügung kann jedoch nur erteilt werden, wenn die Erhaltung des Gebäudes formell und materiell rechtswidrig war. Formelle Rechtswidrigkeit ist dann gegeben, wenn eine benötigte Baugenehmigung gar nicht vorlag.
Materielle Rechtswidrigkeit ist gegeben, wenn die bauliche Anlage nicht im Einklang mit den baurechtlichen Vorschriften steht. - Stilllegung
Die zuständige Baubehörde ordnet an, dass die Bauarbeiten abgebrochen werden und die bauliche Anlage stillgelegt wird. - Nutzungsuntersagung
Bei einer Nutzungsuntersagung können fertigstellte Gebäude vom Eigentümer nicht mehr genutzt werden.
Wir raten Ihnen daher, sich beim Häuserkauf unbedingt die Baugenehmigung aushändigen zu lassen. Denn insbesondere aus der Nachkriegszeit existieren nach wie vor sogenannte Schwarzbauten, also Gebäude ohne Baugenehmigung. Diese bleiben solange rechtswidrig, bis eine nachträgliche Baugenehmigung eingeholt wurde. Dabei ist es nicht sonderlich einfach eine nachträgliche Baugenehmigung zu erhalten. Dementsprechend ist der Schaden immens, sofern ein Gebäude ohne Baugenehmigung erworben und dieses anschließend abgerissen werden muss.
Welche Arten des Bestandsschutzes gibt es?
Beim Bestandsschutz gibt es grundsätzlich zwei Arten, den aktiven und den passiven Bestandsschutz. In Deutschland anerkannt ist aber von der Rechtsprechung nur der passive Bestandsschutz.
Passiver Bestandsschutz
Passiver Bestandsschutz bedeutet die Erhaltung der aktuellen baulichen Anlage. Dementsprechend kann das Bauamt nicht verfügen, Ihr Gebäude abzureißen. Der passive Bestandsschutz ist folglich eine Schutzmöglichkeit gegenüber der zuständigen Baubehörde. Beschränkt ist diese jedoch auf das bereits Vorhandene. Hauseigentümer haben durch den passiven Bestandsschutz keinen Anspruch auf die Erteilung einer Genehmigung für eine Erweiterung der Anlage.
Der passive Bestandsschutz kann sich auf zwei Arten ergeben:
1. Die bauliche Anlage wurde – zum Zeitpunkt der Errichtung oder irgendwann später – rechtswirksam genehmigt (formell baurechtsmäßig).
2. Die bauliche Anlage wurde ohne Genehmigung errichtet oder war genehmigungsfrei, entsprach aber den materiellen Bauvorschriften (materiell baurechtsmäßig). Sofern das Gebäude dann über längeren Zeitraum (nach allgemeiner Auffassung mindestens drei Monate) den Vorschriften entsprach, besteht Bestandsschutz.
Wichtig:
Um vom Bestandsschutz zu profitieren, dürfen Sie bei den bestandserhaltenden Maßnahmen nicht das ursprüngliche Wesen des Gebäudes verändern! Andernfalls wären diese möglicherweise nicht mehr im Einklang mit geltendem Recht.
So können Sie einen Bungalow nicht ein mehrstöckiges Mietshaus verwandeln. Denn dies hätte eine bauliche Änderung zur Folge, die das Wesen verändern würde. Die bauliche Anlage würde hierbei ihren Bestandsschutz verlieren, da die Qualität und Quantität überarbeitet werden würde.
In einem aktuellen Fall des Oberverwaltungsgerichtes Nordrhein-Westfalen stellten die Richter fest, dass auch Nutzungsänderungen durch den Eigentümer den Bestandsschutz aufheben können.
Vor einem Kauf von älteren Gebäuden sollten Sie daher stets überprüfen, wie es um die Genehmigungssituation steht. Denn ebenso wie bei der Errichtung eines Bauwerkes, bedarf es bei der Nutzungsänderung einer Genehmigung.
Sofern Sie als Hauseigentümer Veränderungen an ihrem Haus vornehmen, sollten Sie stets in Kontakt mit Bauamt und Denkmalschutz sprechen. Nur so können Sie vermeiden, dass sie Ihren Bestandsschutz verlieren.
Aktiver Bestandsschutz
Der aktive Bestandsschutz zielt darauf ab, dass Sie als Hauseigentümer über die Bestandserhaltung hinaus auch aktiv bauliche Maßnahmen ergreifen können. Dementsprechend sollen Sie nicht nur Verfügungen von Seiten der Baubehörde abwehren, sondern auch Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen können. Die bauliche Anlage muss dadurch aber nicht direkt den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Darüber hinaus gibt es noch den sogenannten qualifiziert aktiven Bestandsschutz. Damit sind Erweiterungsmaßnahmen wie zum Beispiel ein Ersatzbau gemeint.
In Deutschland lehnt die Rechtsprechung allerdings nahezu ausnahmslos den aktiven Bestandsschutz ab. Dies hängt damit zusammen, dass dieser nicht mit der Eigentumsgarantie aus Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz in Einklang steht. Zudem würde der aktive den passiven Bestandsschutz verdrängen.
Welche Besonderheiten gibt es bei der Grenzbebauung?
Grundsätzlich schützen die Regeln des Bestandsschutzes davor, dass Sie im Nachhinein noch bauliche Maßnahmen vornehmen müssen. Bei der Grenzbebauung müssen Sie allerdings einiges beachten:
Grenzbebauung bedeutet das Errichten von Bauwerken an der Grenze, ohne dass gesetzlich vorgesehene Abstandsflächen zum Nachbargrundstück beachtet werden. Mit diesem Abstand soll eigentlich die Privatsphäre des Einzelnen geschützt werden.
Hält man diesen nicht ein, kann dies Ärger mit der zuständigen Baubehörde bedeuten. Eine Grenzbebauung sollte daher möglichst nur mit Zustimmung vorgenommen werden. Dafür müssen die geltenden Regelungen hinsichtlich des Abstands beachtet werden. Diese richten sich nach der Landesbauordnung oder aber dem aktuellen Bebauungsplan.
Die Grenzbebauung wird in der Praxis oft zum Thema, wenn sich beispielsweise die Nutzungsart eines alten Gebäudes ändert. Eine Scheune kann daher ihren Bestandsschutz verlieren, wenn sie zu privaten und nicht mehr zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden soll.
Welche Besonderheiten des Bestandsschutzes gibt es bei Gebäuden im Außenbereich?
Rund um Gebäude im Außenbereich gibt es beim Thema Bestandsschutz häufig die Frage, wie lange dieser gilt. Dies hängt in der Regel von der Nutzung ab, ähnlich wie bei anderen Gebäuden.
Das Gebäude kann nur in der Weise genutzt werden, wie es in der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt wurde. Wird beispielsweise eine Scheune über Monate nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, so kann dafür eine Abrissverfügung ergehen, da der Bestandsschutz verfällt.
Ihr Ansprechpartner zum Thema Bestandsschutz im Baurecht
Durch unsere breite Aufstellung haben wir sowohl im öffentlichen als auch im privaten Baurecht Fachleute mit den erforderlichen Kenntnissen. Wir können Sie daher umfassend und in allen Bereichen beraten, sollte ein Problem in Sachen Bestandsschutz im Baurecht auftauchen. Am wichtigsten ist uns, dass unsere Mandanten stets den vollen Überblick haben. Daher erläutern wir Ihnen immer alles, sodass Sie die Probleme auch verstehen, ohne „Juristendeutsch“ zu sprechen. Vereinbaren Sie für Ihr Anliegen ein direktes Gespräch mit unserem Experten für Baurecht. Durch ihre Vielzahl an Fällen können diese Ihnen insbesondere beim Bestandsschutz durch fachliche Expertise und langjährige Erfahrung weiterhelfen.
Unsere Kanzlei agiert dabei bundesweit, sodass wir Ihr kompetenter Ansprechpartner sind. Sie erreichen unsere Experten direkt unter 0931-22222 oder per Email an info@steinbock-partner.de
