Baufenster

Das Eigenheim ist für viele Deutsche noch immer ein großer Traum. Doch mit dem Kauf eines Grundstücks und der Planung für ein Eigenheim stellt sich dann die Frage, wie der Bau des Hauses letztendlich ausgestaltet werden soll. Dabei ist insbesondere das Baufenster ein sehr wichtiger Begriff.
Unter dem Baufenster, auch Baufeld oder überbaubare Grundstücksfläche genannt, versteht man den Teil des Grundstücks, auf dem ein Bauwerk oder Gebäude errichtet werden darf. Die Fläche wird dabei im Bebauungsplan durch Baugrenzen, Baulinien oder Bebauungstiefen festgesetzt. Der Gedanke hinter einem Baufenster ist, dass die Bebauungsmöglichkeiten für ein Grundstück begrenzt sein sollen, damit ein Gebäude nicht x-beliebig auf einem Grundstück errichtet werden kann. Somit sollen beispielsweise mögliche Gefahrenquellen minimiert und eine Einheitlichkeit der Bebauung hergestellt werden. Unter Umständen können die Baugrenzen auch drittschützende Wirkung gegenüber den Nachbarn entfalten. Was es noch beim Thema Baufenster zu beachten gibt, welche Regeln dabei gelten und wann ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden sollte, erfahren Sie hier.

Wo sind die Regeln zum Baufenster festgelegt? Gibt es für die einzelnen Bundesländer besondere Regeln, beispielsweise in Bayern?

Die Baufenster werden unter dem Begriff der überbaubaren Grundstücksfläche in § 23 Baunutzungsverordnung (BauNVO) bundeseinheitlich geregelt. Dort ist beispielsweise festgelegt, dass bei festgesetzten Baulinien (im Bebauungsplan rot markiert) grundsätzlich auf dieser Linie gebaut werden muss: Baulinien dürfen als weder über– noch unterschritten werden. Baugrenzen (im Bebauungsplan blau markiert) legen dagegen nur fest, welcher Bereich nicht überschritten werden darf.

Dagegen sind die einzelnen Bundesländer selbst dafür zuständig, die baulich-technischen Anforderungen an die Bauvorhaben zu regeln. Dies geschieht in Bayern beispielsweise in der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Die jeweiligen Einzelbestimmungen, nach denen sich das Baufenster dann konkret bestimmt, werden darüber hinaus in Bebauungsplänen gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durch die Gemeinden festgelegt und als Satzung verabschiedet. Der Bebauungsplan unterscheidet sich also von Gemeinde zu Gemeinde.

Müssen sich denn auch verfahrensfreie Anlagen an das Baufenster halten? Also darf zum Beispiel ein Pool auch nur innerhalb des Baufensters gebaut werden?

Grundsätzlich gibt es Bauvorhaben, die kein offizielles baubehördliches Verfahren durchlaufen (sog. verfahrensfreie Anlagen, im Gegensatz zu verfahrensbedürftigen Anlagen). Verfahrensfrei sind in Bayern beispielsweise alle in Art. 57 BayBO aufgezählten Anlagen. Diese benötigen keine Baugenehmigung und werden somit auch nicht von der Bauaufsichtsbehörde geprüft. Dabei muss jedoch selbstständig kontrolliert werden, ob unter Umständen besondere Genehmigungen anderer Behörden erforderlich sind.

Außerdem muss genauso selbstständig geprüft werden, ob die durch Gesetze oder den Bebauungsplan generell aufgestellten Regeln eingehalten sind. Verfahrensfreie Anlagen sind damit gerade nicht rechtsfrei. Bei Verstößen gegen die verschiedenen Anforderungen kann die Bauaufsichtsbehörde zum Beispiel den Bau einstellen oder sogar die Beseitigung verfügen.

Für den Pool bedeutet das: Gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 lit. a BayBO sind in Bayern Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger temporärer luftgetragener Überdachungen zwar verfahrensfrei, aber trotzdem an die bestehenden Regeln gebunden. Das Baufenster muss dementsprechend auch bei einem Pool eingehalten werden.

Was, wenn man die Regeln zum Baufenster nicht kannte und nun dennoch gebaut hat?

Die nach Art. 54 Abs. 2 S. 1 BayBO grundsätzlich zuständige Bauaufsichtsbehörde kann gegen gebaute Objekte vorgehen. Falls das Projekt sich noch im Bau befindet, kommt eine Anordnung zur Einstellung der Arbeiten gemäß Art. 75 Abs. 1 S. 1 BayBO in Betracht.

Bei vollendeten Bauprojekten kann eine Nutzungsuntersagung gemäß Art. 76 S. 2 BayBO oder sogar die Beseitigung nach Art. 76 S. 1 BayBO angeordnet werden, falls das Objekt nicht entsprechend der Vorgaben angepasst werden kann. Dabei ist Adressat der Nutzungsuntersagung nicht immer auch der Bauherr. So kann die Nutzungsuntersagung auch den Mieter treffen, der das Bauwerk angemietet hat. Gleichzeitig kommt gegen den Vermieter auch ein Vermietungsverbot in Betracht, um die Nutzungsuntersagung durchzusetzen.

Ist es möglich ein Baufenster zu verlegen oder zu vergrößern?

Ein Verlegen des Baufensters ist grundsätzlich nur im Zusammenhang mit der Änderung des Bebauungsplans möglich, worauf es aber gemäß § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB keinen Anspruch gibt. Als Privatperson kann man eine Änderung bei der Gemeinde lediglich gegenüber dem Gemeinderat beantragen. Sofern dies beispielsweise in einer bayerischen Gemeinde geschah, muss auch dort der Antrag gestellt werden.

Alternativ kommt aber auch eine Normenkontrollklage gegen den Bebauungsplan in Betracht. Mittels eines Rechtsanwalts kann man dann gegen die Baufenster vorgehen, sodass der Bebauungsplan für unrechtmäßig erklärt wird. Dies hat zur Folge, dass das Baufenster dann neu situiert werden kann.

Voraussetzung ist allerdings in beiden Fällen eine Begründung, weshalb der Bebauungsplan in der Form nicht bestehen bleiben kann und eine Änderung notwendig ist.

Bei einem Änderungsantrag gilt es daher unbedingt die positiven Seiten herauszustellen. Ein erfahrener Rechtsanwalt auf dem Gebiet des Baurechts kann Sie dabei unterstützend beraten.

Oder kann man Baufenster möglicherweise auch zusammenlegen?

Grundsätzlich können zwei Grundstücke denselben Eigentümer haben und auch gemäß § 890 Bürgerliches Gesetzbuch vereinigt werden. Damit dies allerdings möglich ist, muss es sich um zwei Grundstücke desselben Eigentümers handeln. Anschließend muss dieser die Vereinigung der Baufenster durch einen Rechtsanwalt erklären lassen. Sofern dies anschließend ins Grundbuch eingetragen wird, steht einer Zusammenlegung nichts mehr im Wege.

Kann der Nachbar dagegen klagen, wenn man das Baufenster nicht einhält?

Hat sich ein Eigentümer eines Grundstücks nicht an die baurechtlichen Vorgaben gehalten und baut außerhalb des Baufensters, so kommen, allerdings nur in Ausnahmefällen, Abwehrrechte für die Nachbarn der betroffenen Grundstücke in Betracht. So kann eine Anfechtungsklage auf Aufhebung der Baugenehmigung erhoben werden. Voraussetzung für den Erfolg der Klage ist, dass „der Plangeber die Planbetroffenen mit den Festsetzungen der Baugrenzen in ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis einbinden wollte“; so hat zuletzt das OVG Hamburg in einem Beschluss vom 25.06.2019 entschieden. Der Bebauungsplan muss also – ggf. mit Auslegung – erkennen lassen, dass die Belange der Nachbarn im Einzelfall schützenswert sind.

Dies bedeutet, dass es auf den Einzelfall ankommt, ob der Nachbar gegen die Überschreitung des Baufensters unmittelbar vorgehen kann.

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