Was ist eine Teilungserklärung?
Grundsätzlich gilt, dass innerhalb des Wohnungseigentumsrechts Eigentum nur im Rahmen einer vertraglichen Einräumung gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder einer Teilungserklärung gemäß § 8 WEG entstehen kann. Die Teilungserklärung ist dabei insbesondere für Eigentümer wichtig, sofern diese einzelne Wohnungen eines Gebäudekomplexes veräußern möchten. Dementsprechend erklärt der Eigentümer eines Gebäudes gegenüber dem Grundbuchamt, dass dieses in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Infolgedessen werden so die Eigentumsverhältnisse innerhalb eines Komplexes geregelt, denn ohne eine Teilungserklärung gehört das Gebäude erst einmal nur einem Eigentümer.
Was muss alles in der Teilungserklärung stehen?
Die Teilungserklärung wird üblicherweise mit der Gemeinschaftsordnung verbunden, welche jeweils folgenden Inhalt haben:
1. Die Erklärung der Miteigentumsteilung
Es wird erklärt, dass und wie genau das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Bei den Miteigentumsanteilen gilt, dass zwischen Sondereigentum und Teileigentum unterschieden werden muss. Bei Sondereigentum besteht Eigentum an einer Wohnung, während bei Teileigentum nur Eigentum an nicht bewohnten Räumen vorliegt. Das Sondereigentum kann auch auf zu Wohnung gehörige Terrassen oder Gartenflächen erstreckt werden.
Darüber hinaus können auch Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung eingeräumt werden. Dementsprechend ist beispielsweise eine ausschließliche Nutzung von Gartenflächen durch einzelne Eigentümer möglich.
2. Die Gemeinschaftsordnung
Mit der Gemeinschaftsordnung werden die Beziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt, soweit diese von den gesetzlichen Regelungen abweichen bzw. die gesetzlichen Regelungen ergänzen sollen. Eine der bekanntesten Teile solcher Gemeinschaftsordnungen ist beispielsweise die Hausordnung. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 19 WEG. Jeder der einzelnen Eigentümer eines Gebäudes muss sich dementsprechend an diese Ordnung halten. Gleichzeitig kann in der Gemeinschaftsordnung auch die Verteilung der Kosten sowie die Bestellung eines ersten Verwalters u. a. geregelt sein.
Was versteht man unter einem Aufteilungsplan für Immobilien?
Damit eine gültige Teilungserklärung besteht, muss ein sogenannter Aufteilungsplan gemäß § 7 Absatz 4 WEG vorliegen. Mit diesem Plan bescheinigt die Behörde, dass sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Anteile ersichtlich sind. Der Aufteilungsplan muss dabei im Rahmen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden. In der Regel wird dann ein Aufteilungsplan bestehend aus Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen erstellt. Denn nur so kann gewährleistet werden, dass die Eigentumsaufteilung unmissverständlich erfolgt.
Wie muss ich eine Teilungserklärung erstellen?
Eine Teilungserklärung ist grundsätzlich formfrei. Allerdings muss die Teilungserklärung in Form der öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde dem Grundbuchamt nachgewiesen werden um wirksam zu werden. Daher wird die Teilungserklärung in aller Regel durch einen Notar erstellt und gemäß § 8 WEG beim zuständigen Grundbuchamt vorgelegt werden. Bei einem Eigentumswechsel einzelner Wohnungen ist eine Neuerstellung der Teilungserklärung nicht notwendig. Für die neuen Eigentümer gilt es dann besonders aufmerksam zu sein und die bereits bestehende Teilungserklärung zu lesen. Denn mit der Teilungserklärung werden Sie als Käufer über Ihre Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft unterrichtet. Geht die Teilungserklärung allerdings verloren, so kann diese durch den Eigentümer beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.
Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
Grundsätzlich gilt, dass für die Teilungserklärung verschiedene Kosten anfallen. Wie hoch diese letztendlich sind, hängt von vielen Faktoren ab.
Für die Kosten der notariellen Beurkundung der Teilungserklärung besonders entscheidend ist der Verkehrswert der Immobilie. Dabei bemessen sich die Kosten nach dem berechneten Verkehrswertes. Die Gebührensind sodann durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.
Für die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan sollte man je nach Gemeinde mit Kosten von ca. 30 bis 200 Euro je Einheit rechnen.
Ich habe eine Teilungserklärung abgegeben, jetzt möchte ich diese ändern – Ist das möglich?
Eine Teilungserklärung ist erst einmal eine bestehende einseitige Erklärung. Allerdings kann, bisweilen muss, diese auch geändert werden. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden soll. Ähnliches gilt, wenn sich die Größe der Miteigentumsteile ändert. Für all dies ist dann eine erneute notarielle Beurkundung vonnöten, da sich die Eigentumsverhältnisse innerhalb des Gebäudes verändern. Gleichzeitig müssen diese Änderungen von der Eigentümergemeinschaft, das heißt allen Eigentümern, und ggf. den Gläubigern genehmigt werden. Die Kosten für die Änderungen werden in der Regel durch die Wohnungseigentümer getragen. Wie hoch diese sind, hängt von der Art und dem Umfang der Änderung ab.
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