Wohnraumüberlassung zur Nettolohnoptimierung

Eine steuerliche Wohnung ist eine geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist, dass eine Wasserversorgung und –entsorgung, zumindest eine einer Küche vergleichbare Kochgelegenheit sowie eine Toilette vorhanden sind. Danach stellt z.B. ein Einzimmerapartment mit Küchenzeile und WC als Nebenraum eine Wohnung dar, dagegen ist ein Wohnraum bei Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche eine Unterkunft.

Liegt bei einer Wohnraumüberlassung an den Arbeitnehmer ein geldwerter Vorteil vor?

Bei der verbilligten oder kostenlosen Überlassung einer Wohnung an den Arbeitnehmer entsteht ein geldwerter Vorteil (Sachbezug), der dem Lohnsteuerabzug und der Sozialversicherung unterliegt. Der Arbeitnehmer muss dafür also grundsätzlich Steuern und Sozialversicherungsbeiträge abführen.

Gibt es Ausnahmen?

Ja! Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts beträgt und dieser nicht mehr als 25 € je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt § 8 (2) S. 12 EStG.

Der gesetzliche Bewertungsabschlag in Höhe von 1/3 vom ortsüblichen Mietwert wirkt wie ein Freibetrag. Dieser Bewertungsabschlag ist steuer- und sozialversicherungsfrei, § 8 (2) S. 12 EStG i.V.m. § 2 (4) S. 1 SvEV.

Muss der Arbeitgeber Eigentümer der Wohnung sein?

Nein! Es reicht bereits aus, wenn der Arbeitnehmer die Wohnung von einem Dritten anmietet und diese dem Arbeitnehmer überlässt.

Wie ermittele ich die ortsübliche Miete?

Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden:

Angemietete Wohnung: Es ist davon auszugehen, dass die vom Arbeitgeber gezahlte Miete (inkl. Nebenkosten) der ortsüblichen Miete entspricht.

Wohnung im Eigentum des Arbeitgebers: Angesetzt wird der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten, die konkret auf die überlassene Wohnung entfallen. Bei möblierten Wohnungen lässt sich der ortsübliche Mietwert oft nur schwer ermitteln, da Mietspiegel im Regelfall nur unmöblierte Wohnungen enthalten.

Ausnahme: Wenn die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises große Schwierigkeiten bereitet, gelten bundeseinheitliche Quadratmeterpreise nach § 2 (4) SvEV.

Beispiele?

Beispiel 1: Der Arbeitgeber mietet eine Wohnung für 600 € (mit Nebenkosten) am freien Wohnungsmarkt an. Zahlt der Arbeitnehmer als Nutzer diese 600 € an seinen Arbeitgeber, entsteht kein geldwerter Vorteil

Beispiel 2: Der Arbeitgeber mietet eine Wohnung für 600 € (mit Nebenkosten) am freien Wohnungsmarkt an. Der Arbeitnehmer zahlt an den Arbeitgeber 400 €. Die Miete von 600 € abzüglich 200 € (Bewertungsabschlag 1/3 von 600 €) ergeben 400 €. Der geldwerte Vorteil beträgt damit 0 (Arbeitnehmer zahlt ja 400 €).

Beispiel 3: Der Arbeitgeber überlässt dem Arbeitnehmer eine 60 qm Wohnung für 300 € monatlich zuzüglich 150 € Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen soll 10 € je qm betragen. Damit gilt: Monatlicher Mietwert: 600 € (60 qm x 10 € je qm) + Nebenkosten von 150 € ergeben 750 €, abzüglich 250 € (Bewertungsabschlag 1/3) ergeben 500 €. Der Arbeitnehmer zahlt 450 €.

  • Es entsteht ein geldwerter Vorteil i.H.v. 50 €
  • Aber! Für Sachbezüge, die mit dem ortsüblichen Mietpreis bewertet wurden, ist die 50 € Grenze nach § 8 (2) S. 11 EStG ebenso anwendbar. Die Kombination des Bewertungsabschlags von 1/3 und der 50 € Freigrenze ist zulässig. Durch Anwendung der 50 € – Grenze beträgt der geldwerte Vorteil damit auch in diesem Beispiel 0 €.

Gibt es noch eine weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeit?

Ja! Alternativ könnte der Arbeitnehmer sein häusliches Arbeitszimmer an den Arbeitgeber vermieten. Der Arbeitnehmer erzielt aus der Vermietung seines häuslichen Arbeitszimmers Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann als Kosten die anteilige Miete, Betriebskosten/ggf. Abschreibung dagegen rechnen.

Der Arbeitgeber kann die Miete als Betriebsausgaben abziehen §4 (4) EStG.

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