Stellplatz im Rahmen eines Bauantrags

Grundsätzlich stellt sich in größeren Städten immer häufiger die Frage, wie aufgrund des immer größer werdenden Platzmangels mit parkenden Fahrzeugen umzugehen ist. Bei größeren Bauvorhaben ist beispielsweise der Bauherr verpflichtet, eine gewisse Anzahl an Stellplätzen bereitzustellen. Diese Stellplätze für Fahrräder und PKW muss der Bauherr bereits im Rahmen des Bauantrags nachweisen. Hier erfahren Sie alles zum Thema Stellplatz und wie mit der Anzahl notwendiger Stellplätze (als Nachbar) umzugehen ist.

Was sind Stellplatzverordnungen und Stellplatzsatzungen und wonach bemisst sich die erforderliche Anzahl?

Grundsätzlich soll durch die Stellplatzregelungen sichergestellt werden, dass die gebauten Wohnungen auch die notwendigen Stellplätze haben. Festgelegt wird dies in den Stellplatzverordnungen der einzelnen Bundesländer. Die genaueren Details werden dann durch die einzelnen Kommunen in den Stellplatzsatzungen bestimmt.

Wie hoch die Anzahl der Stellplätze sein muss, bemisst sich nach folgenden Faktoren:

  • Lage der Immobilie, zum Beispiel Stadt oder Land
  • Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr
  • Nutzung der baulichen Anlage, also Wohn-, Gewerbe- oder gemischte Nutzung
  • das Vorliegen eines geförderten Wohnungsbaus

In Bayern beispielsweise gibt die Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) in Zusammenhang mit Art. 47 Bayerische Bauordnung (BayBO) grundsätzlich vor, dass für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser pro Wohnung ein Kfz- Stellplatz vorhanden sein muss. Bei örtlichen Besonderheiten und unter Beachtung der genannten Kriterien kann hiervon allerdings auch abgewichen werden

Zu beachten ist, dass das Ergebnis ab 0,51 auf ganze Zahlen aufgerundet wird. Darunter wird das Ergebnis abgerundet; also bei zum Beispiel 2,66 errechneten Stellplätzen sind 3 erforderlich! Folglich sollte darauf geachtet werden, möglichst knapp unter der „Komma 5“-Marke zu bleiben, um die Anzahl für notwendigen Stellplätze nicht noch zu erhöhen.

Was, wenn es keine Satzung in einem Ort gibt?

Sollte es keine örtliche Stellplatzsatzung geben, gilt das jeweils durch das Bundesland vorgegebene Recht, in Bayern beispielsweise die genannte Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV). In Baden-Württemberg gilt § 37 Landesbauordnung BW in Verbindung mit den entsprechenden Verwaltungsvorschriften.

Kann man im Rahmen des Bauantrags auch ganz auf Stellplätze verzichten oder diese reduzieren?

Grundsätzlich ist jeder Bauherr dazu verpflichtet, einen ausreichenden Bedarf an Stellplätzen sicherzustellen. In Ausnahmefällen kann allerdings stattdessen eine Ablösesumme an die Gemeinde gezahlt werden. Dieses Geld verwenden die Kommunen dann in der Regel dafür, entsprechende Alternativen zu errichten, beispielsweise Quartiersgaragen.

Eine andere Möglichkeit, die Zahl der notwendigen Stellplätze zu reduzieren, besteht, wenn ein entsprechendes Mobilitätskonzept vorliegt. Dabei muss allerdings bei der Kommune nachgewiesen werden, dass ausreichende ÖPNV-Anbindungen existieren. Dies müssen Sie als Bauherr durch die notwendigen Unterlagen belegen. Nur dann kann die Kommune anteilig von Stellplätzen im Rahmen des Bauantrags absehen.

Ist es bei gewerblich genutzten Flächen, also bspw. Verkaufsstätten, möglich, durch die Aufteilung von Räumen die Anzahl von Stellplätzen zu minimieren? Wäre es also zulässig, innerhalb eines Raumes Flächen verschiedene Nutzungsarten zuzuordnen?

Grundsätzlich richtet sich die Stellplatzberechnung bei Verkaufsstätten nach der Verkaufsnutzfläche. Die Verkaufsnutzfläche ist dabei die Nettogrundfläche aller dem Kundenverkehr dienenden Räume. Abzugrenzen ist sie von der technischen Funktionsfläche, die durch die Summe aller Grundflächen der baulichen Anlage errechnet wird.

Im Hinblick auf Stellplätze möchte man als Bauherr so wenig Nutzfläche wie möglich haben, um die Anzahl notwendiger Stellplätze zu minimieren. Ökonomisch gesehen soll hingegen möglichst viel technische Funktionsfläche vorhanden sein, da dies die allgemeine Nutzbarkeit der Anlage vergrößert. Sanitärräume oder auch Besprechungsräume fallen nicht unter die Nutzfläche, da sie für Kunden nicht zugänglich sind.

Eine Aufteilung von Räumlichkeiten kann daher Abhilfe schaffen. Allerdings ist dies grundsätzlich nur möglich, sofern der jeweilige Raum dauerhaft und selbstständig genutzt wird. Dann ist es zulässig, Flächen eines Raumes verschiedene Nutzungsarten zuzuordnen. Insbesondere eine nicht durch eine Wand abgetrennte Treppe kann daher für Sie als Bauherr sinnvoll sein. Denn Flure oder Treppen gelten nicht als Verkaufsfläche. Sie fließen daher nicht mit in die Berechnung der Nutzfläche ein und haben somit keine Auswirkung auf die Anzahl der Stellplätze. Ähnliches gilt für Aufzugschächte oder im Verkaufsraum stehende technische Einrichtungen. Als Faustregel gilt aber: Eine Aufteilung eines Raumes ist nur dann zielführend, wenn nicht beide Flächen zu den Nutzflächen zählen.

Können die Nachbarn einen Verstoß gegen die Stellplatzsatzung rügen?

Fehlen in einer Straße notwendige Parkplätze, werden hierfür schnell Verantwortliche gesucht. Es stellt sich dann die Frage, ob die Nachbarn einen Verstoß rügen können, sofern der Bauherr nicht für die notwendigen Stellplätze im Rahmen des Bauantrags gesorgt hat. Das Verwaltungsgericht Augsburg hat allerdings bestätigt, dass Art. 47 Abs. 1 S. 1 BayBO nicht nachbarschützend ist. Dementsprechend besteht für Nachbarn keine Handhabe, bauaufsichtliches Einschreiten durch eine Verpflichtungsklage zu erzwingen. Bereits das Oberverwaltungsgericht Lüneburg hatte festgestellt, dass es keinen unmittelbaren Anspruch auf die Festsetzung erforderlicher Stellplätze für Nachbarn gibt.

Allerdings hieß es in dem Beschluss der Lüneburger Richter auch: Nachbarrechtlich kann allenfalls geltend gemacht werden, dass das Vorhaben wegen defizitärer Stellplatzausstattung zu Auswirkungen führt, die der Nachbar nicht hinzunehmen hat, etwa zu einem unverträglichen Park- und Suchverkehr mit der Folge, dass er sein eigenes Grundstück nicht mehr ohne Weiteres anfahren kann“. Dementsprechend ist der Klageweg nicht ausgeschlossen, wenn man konkret nachweisen weiß, dass es durch die fehlenden Stellplätze zu einer direkten Betroffenheit kommt. 

Ergeben sich Rechte als Nachbar dadurch, dass Sie nach Art. 66 BayBO nicht ordnungsgemäß beteiligt wurden?

Der angesprochene fehlende Drittschutz entsteht allerdings auch nicht dadurch, dass gemäß Art. 66 BayBO eine Anhörung nicht vorgenommen wurde. Zwar verdrängt Art. 66 BayBO als Spezialnorm die grundsätzliche erforderliche Anhörung gemäß Art. 28 BayVwVfG, jedoch ist sie nicht für den Drittschutz bestimmt. Dementsprechend können Nachbarn nicht gegen bauliche Anlagen vorgehen, selbst wenn die Anzahl notwendiger Stellplätze nicht vorhanden ist.

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