Im Rahmen der Neustrukturierung von Gemeinden stoßen viele Personen immer wieder auf die Begrifflichkeiten Sanierungssatzung und Sanierungsgebiet. Doch was ist eine Sanierungssatzung, welche Auswirkungen hat diese auf Eigentümer und wann muss in Folge einer Sanierungssatzung ein Ausgleichsbetrag entrichtet werden? Hier erfahren Sie alles rund um die Sanierungssatzung.
Was ist eine Sanierungssatzung?
Mithilfe einer Sanierungssatzung wird eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme in einem bestimmten Gebiet einer Gemeinde durchgeführt. Dies hält man schriftlich fest und vereinbart die Sanierungsmaßnahmen in einer Satzung, der sogenannten Sanierungssatzung.
Durch diese städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen sollen Missstände in der Gemeinde ausgebessert werden. Die Gemeinde entscheidet darüber, in welchem Gebiet der Gemeinde diese Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen. Verabschiedet die Gemeinde eine Sanierungssatzung, so handelt es sich bei dem thematisierten Gebiet um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet.
Wie wird eine Sanierungssatzung verabschiedet?
Eine Sanierungssatzung über festgelegte Sanierungsgebiete wird immer dann verabschiedet, wenn in der Gemeinde der Eindruck entsteht, bestimmte Gebiete müssten städtebaulich überarbeitet werden. Dabei müssen diese Missstände durch die Gemeinde nachgewiesen und zu einem Sanierungsgebiet zusammengefasst werden.
Das festgesetzte Sanierungsgebiet muss dabei allerdings so begrenzt werden, dass die Sanierung zweckmäßig vollzogen werden kann. Gleichzeitig hat die Gemeinde bei der Analyse einen weiten Spielraum. Wichtig ist jedoch, dass aus der Sanierungssatzung klar hervorgeht, was zum Sanierungsgebiet zählt.
Muss ich als Gemeindebewohner von der Sanierungssatzung erfahren?
Da es sich bei der Sanierungssatzung und dem Sanierungsgebiet um eine öffentliche Angelegenheit handelt, muss diese auch öffentlich bekannt gemacht werden. Dementsprechend muss die Verabschiedung ortsüblich bekannt gemacht werden. Dies erfolgt in der Regel in örtlichen Gemeinderatssitzungen und im Gemeindeblatt. Mit der Veröffentlichung tritt die Sanierungssatzung in Kraft und ist damit rechtsverbindlich. Dadurch beginnt gleichzeitig die eigentliche Durchführung der Sanierung.
Was versteht man unter einem Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Das Grundbuch ist in Deutschland ein Verzeichnis, welches alle Informationen über bebaute und unbebaute Grundstücke sammelt.
Verabschiedet die Gemeinde eine Sanierungssatzung, so werden die festgelegten Sanierungsgebiete auch in das Grundbuch eingetragen. Die Gemeinde muss die betroffenen Grundstücke dem Grundbuchamt benennen. Dies ist der Sanierungsvermerk. Damit kann jede Person, die ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, durch Einsicht in das Grundbuch erkennen, ob einzelne Grundstücke im Sanierungsgebiet liegen.
Wie lange gilt die Sanierungssatzung?
Die Sanierungsarbeiten liegen im öffentlichen Interesse und müssen dementsprechend zügig durchgeführt werden. Mit der Verabschiedung der Sanierungssatzung muss die Gemeinde gleichzeitig eine Frist festlegen, bis wann sie die Maßnahmen erledigen will. Diese Frist soll maximal 15 Jahre betragen, wobei eine Verlängerung durch einen Beschluss möglich ist, wenn beispielsweise die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind.
Was bedeutet Sanierungsgebiet für mich als Eigentümer?
Eine öffentliche Sanierungsmaßnahme wird immer dann eingesetzt, wenn die Sanierungsarbeiten zur Ausbesserung von Missständen hohe Kosten verursachen. Denn oft können die Eigentümer diese nicht alleine bezahlen. Dementsprechend werden die Grundstücke mit öffentlichen Mitteln aufgewertet, auch Städtebauförderungsmittel genannt.
Die Gemeinde ist bei erheblichen Arbeiten allerdings dazu verpflichtet, von den Eigentümern einen Ausgleichsbetrag in Geld zu erheben. Diese können also zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden.
Was ist der Ausgleichsbeitrag?
Der Ausgleichsbetrag wird von der Gemeinde verlangt, wenn einzelne Grundstücke im Rahmen der Sanierungsarbeiten erhebliche Werterhöhungen erfahren. Damit soll der Eigentümer die Wertsteigerung ausgleichen, die sein Grundstück durch die öffentlichen Mittel erfährt. Zur Ermittlung des Ausgleichbetrages wird der Anfangswert des Grundstückes mit dem Endwert verglichen und etwaige Abschläge oder Sonderkonstellationen berücksichtigt.
Beispiel:
Ein Grundstück ist anfänglich 200€/m² wert. Durch die Sanierungsmaßnahmen ist es am Ende 400€/m² wert. Die Aufwertung beträgt 200€/m². Die Gemeinde kann folglich bis zu 200€/m² geltend machen.
Nicht erfasst von dem Ausgleichsbetrag sind allerdings die Erschließung, Erweiterung oder Verbesserung von öffentlichen Straßen. Für diese Teile kann die Gemeinde von den Grundstückseigentümern keine Ausgleichsbeträge erheben. Selbiges gilt für Grünflächen oder Parkplätze.
Übersteigt der Ausgleichsbeitrag die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers, bestehen verschiedene Hilfsmöglichkeiten wie ein Tilgungsdarlehen oder eine Stundung der Beträge.
Zur Festlegung des Ausgleichsbeitrags wird von der Gemeinde ein Gutachterausschuss oder externe Sachverständige beauftragt. An da Ergebnis ist die Gemeinde jedoch rechtlich nicht gebunden; es stellt nur eine Entscheidungshilfe dar.
Wer muss den Ausgleichsbetrag bezahlen, wenn das Grundstück den Eigentümer wechselt?
Sofern das Grundstück den Eigentümer wechselt, hängt es von der Personenkonstellation ab, wer den Ausgleichsbetrag entrichten muss:
- Grundsätzlich muss der im Grundbuch eingetragene Eigentümer des Grundstücks aufkommen. Sobald der Ausgleichsbeitrag festgesetzt ist, wird der aktuelle Eigentümer in Anspruch genommen.
- Wechselt der Eigentümer während der Sanierung, muss u.U. der neue Eigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlen. Liegt allerdings nur ein Teileigentum vor, so muss auch nur ein Teil des Ausgleichsbetrages entrichtet werden.
- Verkaufswillige Eigentümer sollten darauf achten, dass im Kaufvertrag ausdrückliche Regelungen zur Finanzierung des Ausgleichsbetrags getroffen werden. So können spätere Streitigkeiten vermieden werden.
Welchen Folgen hat die Aufhebung der Sanierungssatzung ?
Eine Sanierungssatzung gilt für eine bestimmte Zeitspanne. Sie kann allerdings auch davor schon aufgehoben werden. Gemäß § 162 Baugesetzbuch ist die Aufhebung der Sanierungssatzung unter folgenden Bedingungen vorzeitig möglich:
- Die Sanierung ist durchgeführt
Sofern die Arbeiten zur Behebung der Missstände bereits durchgeführt wurden, ist die Sanierungssatzung aufzuheben. - Die Sanierung ist undurchführbar
Die Gemeinde ist dabei verpflichtet die Sanierungsmaßnahmen abzubrechen, sofern nach objektiven Gesichtspunkten eine Sanierung nicht möglich ist. - Die Sanierungsabsicht wird aus anderen Gründen aufgegeben
Mit anderen Gründen ist beispielsweise gemeint, dass der Eigentümer die Maßnahmen selbst durchführen kann und die gemeindlichen Ordnungsmaßnahmen nicht erforderlich sind
Sofern die Sanierungssatzung aufgehoben wurde, muss die Gemeinde das Grundbuchamt kontaktieren und die Sanierungsvermerke löschen lassen. Bei ergebnislos abgebrochener Sanierung ist zudem ein Entschädigungsanspruch möglich. Dabei kommt es darauf an, ob die Gemeinde schuldhaft die Satzungsaufhebung verzögert hat. Dies bedeutet, dass sie sich länger Zeit als nötig gelassen hat, um die Sanierungssatzung aufzuheben.
Was ist die Besonderheit bei einem „vereinfachten Sanierungsverfahren“?
Im Vergleich zum klassischen Sanierungsverfahren kann die Gemeinde beim vereinfachten Sanierungsverfahren die Vorschriften zu den Ausgleichsbeiträgen (§ 152 bis § 156 Baugesetzbuch) ausschließen, sodass sie nicht zur Anwendung kommen. Dieses vereinfachte Sanierungsverfahren wird angewendet, wenn nur geringe oder gar keine Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind.
Ob letztendlich das klassische oder vereinfachte Sanierungsverfahren genutzt wird, kommt auf die Beurteilung der Gemeinde an. Dabei spielen die städtebauliche Situation und das zu erwartende Sanierungskonzept eine Rolle. Kommt die Gemeinde zu dem Schluss, dass eine Erhebung des Ausgleichbetrags nicht nötig ist, werden die §§152 ff. Baugesetzbuch nicht angewendet. Dementsprechend muss der Grundstückseigentümer auch keine Kosten erwarten.
Expertentipp:
Wie hoch der Ausgleichsbetrag ist und wann das vereinfachte Sanierungsverfahren angewendet wird, hängt auch von der Lage des Grundstücks ab. So kann auch bei geringen Bodenwerterhöhungen bereits ein Ausgleichsbetrag verlangt werden, sofern das Grundstück in einem Gebiet mit geringer Wirtschaftskraft liegt.
Hat ein Sanierungsverfahren auch steuerliche Auswirkungen? Ändern sich die Abschreibungsmöglichkeiten?
Das Sanierungsverfahren ist insbesondere für die Gemeinde von großem Wert, da Missstände ausgebessert werden. Demzufolge stehen für diese Sanierungsarbeiten öffentliche Fördergelder und Steueranreize zur Verfügung.
Die Kosten des Ausgleichsbetrags können von den Eigentümern unter bestimmten Umständen bei der Abschreibung geltend gemacht werden. Grundstückseigentümer können die sogenannte Sanierungs-Afa (Absetzung für Abnutzung) nutzen. Dementsprechend ist es möglich, die Sanierungskosten in den ersten acht Jahren nach Erwerb um bis zu neun Prozent abzusetzen. In den darauffolgenden vier Jahren können die Sanierungskosten um bis zu sieben Prozent abgesetzt werden.
Fachanwälte für Baurecht helfen bei jeglichen Problemen rund um die Sanierungssatzung!
Wir beraten und begleiten Sie von der Verabschiedung bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung oder dem Vorgehen gegen den Ausgleichsbeitragsbescheid. Dabei können wir Ihnen durch unsere Baurechtsabteilung bei allen Fragen rund um die Verabschiedung bis zu Problemen beim Ausgleichsbetrag weiterhelfen. Sofern die Gemeinde schuldhaft die Aufhebung verzögert, so können wir Sie über mögliche Entschädigungsansprüche informieren.
Durch unsere zeitgleiche Tätigkeit als Steuerberater können wir Sie darüber hinaus aufklären, welche steuerlichen Vorteile ein Sanierungsgebiet für Ihr Grundstück hätte. Bauen Sie auf unsere jahrelange Erfahrung und fachliche Kompetenz.
Unsere Kanzlei agiert dabei bundesweit, sodass wir Ihr kompetenter Ansprechpartner sind. Sie erreichen unsere Experten in der Baurechtsabteilung und in der Steuerabteilung direkt per Telefon oder per Email an info@steinbock-partner.de
