Möchten Sie als Vermieter den Mieter ihrer Wohnung wegen Zahlungsrückstandes oder einer anderen Pflichtverletzung wie einer unerlaubten Untermiete aus der Wohnung haben, müssen Sie zunächst unter Beachtung von Kündigungsfrist und -grund ordentlich kündigen. Zieht der Mieter nicht aus, weil er sich gegen die Kündigung wehrt, kommt eine Räumungsklage in Betracht. Es stellt sich die Frage, was man hierbei als Vermieter alles zu beachten hat, wenn mehrere Personen in der Wohnung leben.

An wen ist eine Kündigung zu richten?

Am Mietvertrag sind neben dem Vermieter ein oder mehrere Mieter beteiligt. Gegen alle Mieter ist eine Kündigung zu ergehen. Bestehen bei mehreren Mietern etwa in einer Wohngemeinschaft oder bei einer Familie Zweifel beim Vermieter, wer alles Mieter ist, sollte er vorsichtshalber an jede Person ein Kündigungsschreiben versenden. Hier ist es besser, auf Nummer sicher zu gehen und einer Person, die gar nicht Mieter ist, zu kündigen. Denn das hat keine Konsequenzen, als einem wirklichen Mieter nicht zu kündigen.

Gegen wen muss die Räumungsklage erhoben und der Räumungsprozess betrieben werden?

Ein Räumungstitel berechtigt den Vermieter mithilfe eines Gerichtsvollziehers die Wohnung sich wieder zu eigen zu machen. Dafür ist ein Räumungsprozess gegen die Bewohner der Wohnung zu betreiben. Dieser wird mit einer Räumungsklage gestartet. Eine Räumungsklage ist auch gegen Ehepartner zu erheben, wenn diese nicht als Mieter im Mietvertrag genannt sind. Denn auch dieser ist dann Mitbesitzer an der Wohnung und dieser Mitbesitz ist ihm ohne Räumungstitel nicht vom Vermieter zu nehmen. Nach einer BGH-Entscheidung gilt das häufig auch, wenn ein Paar nicht verheiratet ist, sondern eine nichteheliche Lebensgemeinschaft führt. Hier ist allerdings im Zweifel erst zu überprüfen, ob der Partner überhaupt Mitbesitz an der Wohnung hat. Das ist dann der Fall, wenn beide gleichzeitig eingezogen sind, beide einen Schlüssel haben und sich der nicht im Mietvertrag genannte Teil für die Wohnung umgemeldet hat. Bei einer Ehe hingegen ist anzunehmen, dass der andere Teil auch Mitbesitzer ist, weil die Ehe eine auf lange Zeit angelegte Gemeinschaft ist.

Gegen Kinder ist jedoch keine Räumungsklage zu erheben. Das gilt sowohl für minderjährige Kinder als auch für volljährige, da letztere zumeist auch noch in einem Abhängigkeitsverhältnis zu ihren Eltern stehen, wenn sie in deren Wohnung leben.

Von wem können bei mehreren Mietern ausstehende Mietforderungen verlangt werden?

Grundsätzlich müssen mehrere Mieter auch gemeinsam für die Miete aufkommen. Es ist aber möglich, dass im Mietvertrag  etwas anderes steht. Gemeinsam aufkommen heißt aber nicht, dass bei mehreren Mietern jeder nur für seinen Teil der Miete aufkommen muss. Vielmehr ist es dem Vermieter möglich, sich auszusuchen, von wem er die Miete verlangt. In der Regel klären die Mieter es unter sich, wer wem die Miete überweist und am Ende landet der geschuldete Betrag auf dem Konto des Vermieters. Problematisch wird es zum Beispiel, wenn eine der zur Miete wohnenden Personen zahlungsunfähig wird oder nicht mehr auffindbar ist. Dann kann man als Vermieter tatsächlich die gesamte Miete von dem oder den verbleibenden Mietern verlangen

Und wie sieht es bei Untermietern aus?

Wohnt auch ein vom Vermieter gestatteter Untermieter in der Wohnung, dann besteht zum einen ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem eigentlichen Mieter (Hauptmieter) und ein anderer Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter gibt es überhaupt kein Rechtsverhältnis. Das hat zur Folge, dass der Vermieter vom Untermieter keine Zahlung verlangen kann. Auch muss der Vermieter dem Mieter nicht kündigen, weil es keinen Vertrag zwischen den beiden gibt, der zu beenden ist. Allerdings muss der Untermieter ebenfalls ausziehen, wenn dem Hauptmieter gekündigt wird. Dann ist wie ein Ehepartner auch der Untermieter mit zu verklagen, um einen gesonderten Räumungstitel gegen den Untermieter zu erhalten.  Dann hat der Vermieter die Option in einem Räumungsverfahren dessen Auszug durchzusetzen.

Was gilt bei einer WG?

WG-Mitglieder sind Mitbesitzer an den gemeinsam genutzten Räumen der Wohnung und zumeist Alleinbesitzer an ihren eigenen Zimmern. Daher ist auch hier allen Hauptmietern zu kündigen und gegen jeden einzelnen Bewohner eine Räumungsklage zu erheben. Zur Untermiete wohnenden Personen kann und muss aber gerade nicht gekündigt werden.

Wie ist als Vermieter vorzugehen?

Bei einer Räumungsklage sind die Namen aller Bewohner zu nennen. Der Vermieter hat sich vorab also genau zu erkundigen und zu überprüfen, wer alles in der Wohnung wohnt. Ansonsten ist es durchaus möglich, dass er gegen einzelne Bewohner keinen Räumungstitel erhält. Wer auf die Angaben seiner Mieter nicht vertraut, soll sich beim Einwohnermeldeamt erkundigen. Außerdem ist es einfacher und günstiger, alle Bewohner einer Wohnung in einer einzigen Klage zu verklagen. Von dieser Möglichkeit sollten Sie als Vermieter Gebrauch machen.