Ist ein Mietvertrag immer in Schriftform zu schließen?

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag, wie fast alle anderen Verträge, mündlich geschlossen werden und benötigt keine besondere Schriftform. Das gilt für Autos und andere Gegenstände, die gegen ein Entgelt verliehen werden. Eine Ausnahme gilt für die Miete von Gewerbeflächen und Wohnungen. Hier ist der Mietvertrag schriftlich zu schließen, wenn die Mietdauer bei über einem Jahr liegt. Voraussetzung ist auch eine handschriftliche Signatur des Mietvertrages durch die Parteien. Zweck dabei ist, dass die Parteien vor einem überstürzten und unbedachten Vertragsschluss geschützt werden und die Vertragsbedingungen später im Streitfall beweisen können.

Was ist alles in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag festzuhalten?

Bedarf ein Mietvertrag der Schriftform, dann sind alle Inhalte des Mietverhältnisses darin niederzuschreiben, die die Grundlage dieses Mietvertrages bilden. Das sind die Mietparteien, die Mietdauer (befristet oder unbefristet), die Höhe der Mietkosten sowie natürlich das Mietobjekt. Abzuschließen ist das Ganze durch die Unterschriften der Parteien. Dann gilt die Schriftform als gewahrt. Mehr ist grundsätzlich entbehrlich. Empfehlenswert ist, viele weitere Detailregelungen mit aufzunehmen, da sonst Streit über alle möglichen Punkte entstehen kann. Sowohl Mietern als auch Vermietern ist davon abzuraten, sich auf einen Mietvertrag mit unbestimmten Bedingungen einzulassen.

Was gilt, wenn der Mietvertrag nicht schriftlich geschlossen wurde?

In der Praxis kommt es nahezu nie vor, dass ein Mietvertrag über eine Wohnung nicht schriftlich dokumentiert wird, denn so lassen sich die Details besser beweisen. Schließlich geht es hier um nicht unerhebliche Streitwerte. Genügend ist auch, wenn der Mietvertrag selbst nicht schriftlich, sondern mündlich vereinbart wird, aber die dem Mietverhältnis zugrunde liegenden Bedingungen in Schriftform vorliegen.

Liegt kein schriftlicher Wohnungsmietvertrag bei einer Miete von über einem Jahr vor, wird das Mietverhältnis nicht deswegen sofort unwirksam. Vielmehr wird der Mietvertrag als unbefristeter, als auf unbestimmte Zeit vereinbarter Mietvertrag angesehen. Nach dem ersten Mietjahr besteht die Option den Mietvertrag dann nach den ordentlichen Kündigungsregelungen mit einer Frist von drei Monaten zu beenden. Dabei werden die zusätzlichen, zwischen den Parteien mündlich vereinbarten Bedingungen, nicht berücksichtigt.

Wie sieht es bei der Miete von Gewerbeflächen aus?

Der Vermieter befindet sich in einer starken Position. Besonders in Großstädten, auch hier in Würzburg, ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Neben der Möglichkeit, eine hohe Miete festzulegen, hat der Vermieter die Option sich auch denjenigen auszusuchen, der ihm am besten gefällt. Gibt der Mieter nicht alle Antworten in einer Selbstauskunft an, hat dieser direkt schlechte Karten. Abgesehen davon, dass der Mieter auch die Option hat falsche Angaben zu machen, droht dem Vermieter ein Bußgeld, wenn er unzulässige Fragen stellt. Ob der Vermieter oder ein beteiligter Makler verantwortlich ist und ein Bußgeld erhalten kann, ist im Einzelfall zu prüfen.  Wichtig für die Feststellung ist, wer für das Erstellen und Ausfüllen der Selbstauskunft zuständig ist. Das Bußgeld kann je nach dem, ob es sich um einen privaten Wohnungseigentümer oder eine große Wohnungsgesellschaft handelt, unterschiedlich ausfallen. Das Bußgeld hängt davon ab, wie oft und wie weitreichend solche Fragen gestellt werden. Außerdem ist die Höhe des Einkommens oder Umsatzes der betreffenden Partei maßgeblich.

Was ist, wenn ich eine Schriftformheilungsklausel in meinem Mietvertrag habe?

Schriftformheilungsklauseln werden vereinbart, wenn wesentliche Vertragsbestandteile in Schriftform vereinbart sind, es jedoch möglich ist, dass einige zusätzliche mündliche Abmachungen in Bezug auf den Mietvertrag noch dazukommen und deshalb nicht mehr dem Schriftformerfordernis genügt wird. Mit einer solchen Klausel möchten die Parteien vorbeugen, dass dann wegen Nichteinhaltung der Schriftform besonders bei ursprünglich langfristigen Mietverträgen vorzeitig die Möglichkeit zur Kündigung besteht. Es wird dann im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Parteien nicht zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses auf den Mangel der Schriftform berufen können.

Bis 2014 wurden diese Klauseln allgemein als wirksam anerkannt. Ab 2014 war dies beim Grundstückserwerb für den Käufer, der automatisch in das Mietverhältnis eintritt, nach einem entsprechenden Urteil des BGH nicht mehr der Fall. 2017 entschied dann der Bundesgerichtshof, dass solche Schriftformheilungsklauseln generell nicht zulässig sind. Ob die Klausel von beiden Parteien ausgehandelt wurde oder eine einseitig vorgegebene Geschäftsbedingung ist, spielt dabei keine Rolle.

Habe ich die Option mich auf einen Mangel der Schriftform zu berufen, wenn ich das Mietverhältnis vorzeitig kündigen möchte?

Das ist grundsätzlich möglich. Insbesondere sind ja Schriftformheilungsklauseln unwirksam und bei Gewerbeflächen besteht das Schriftformerfordernis auch weiterhin wie bisher fort. Voraussetzungen für eine Kündigung sind, dass natürlich zunächst ein Schriftformmangel besteht. Hier hat der Vermieter die Option sich nicht treuwidrig auf einen fehlenden Vertragsbestandteil zu berufen, den er so weggelassen hat, um später kündigen zu können. Ob im Einzelfall die Schriftform nicht gewahrt wurde, ist im Zweifel gerichtlich festzustellen. Eine ungenaue Bezeichnung eines Teiles des Mietobjektes reicht hierfür nicht aus.