Ist eine kalte Räumung erlaubt?
Diese ist nicht erlaubt, denn sie ist eine Form der verbotenen Eigenmacht. Auch bei einer ordnungsgemäßen Kündigung hat der Vermieter in einem Räumungsprozess erst einen Räumungstitel zu erhalten, der ihm die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher erlaubt. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter gar nicht mehr auffindbar ist. Der Vermieter hat die Option sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig zu machen, wenn dem Mieter irgendwelche Schäden entstehen.
Was darf der Vermieter bei einer kalten Räumung mit den Gegenständen des Mieters machen, die sich noch in der Wohnung befinden?
Er hat die Option die Gegenstände dort zu lassen. Dann kann der Vermieter die Wohnung aber nicht an einen neuen Mieter übergeben. Wichtig ist, dass der Vermieter den Zustand aller Sachen dokumentiert. Der Vermieter hat bei einer eigenhändig durchgeführten kalten Räumung der Wohnung den Hausrat des Mieters so weg zu transportieren und zu lagern, dass nichts verloren geht oder beschädigt wird. Ferner muss er eine Liste über das gesamte Inventar erstellen und dessen Wert schätzen lassen. Er ist bei einer kalten Räumung, auch wenn es für ihn meistens nach der ordnungsgemäß erfolgten Kündigung sowie der Räumungsklage gegen den verschwundenen Mieter erscheint, nicht im Recht und haftet ohne Verschulden für Schäden.
Behauptet der Mieter später, dass Sachen verschwunden sind oder beschädigt worden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Schäden ohnehin eingetreten wären beziehungsweise die Sache von Anfang an nicht in der Wohnung war. Wegwerfen darf er die Sachen des Mieters auf keinen Fall, denn dann hat er alles zu ersetzen.
Wann lohnt sich eine kalte Räumung für den Vermieter?
Der Vorteil ist, dass der Vermieter die Wohnung direkt in seinen Besitz zurückerlangt. Ein langes Verfahren mit Leerstand und damit Ausfall der Mietzahlungen kann so vermieden werden. Denn wenn der Vermieter nach der Kündigung des Mietverhältnisses eine Räumungsklage erhebt, kann der darauffolgende Prozess viel Zeit und Geld kosten.
Welche Optionen hat der Mieter, sich gegen eine kalte Räumung zu wehren?
Kam es nicht zu einer ordnungsgemäßen Kündigung mit Räumungsklage und Räumungstitel durch den Vermieter, dann ist das Räumen nicht rechtens. Am besten ist es in dieser Situation, die rückständige Miete sofort nach Erhalt des Kündigungsschreibens bezahlen. Fehlt es an einer korrekten Kündigung, dann besteht schon gleich kein Recht des Vermieters, die Wohnung zu betreten und irgendwelche Maßnahmen vorzunehmen, die darauf abzielen, diese in den eigenen Besitz zurückzuführen.
Auch ohne Räumungstitel und beantragte Räumung durch einen Gerichtsvollzieher hat der Vermieter kein Recht, die Wohnung eigenhändig zurückzunehmen. Der Mieter hat die Option dann gerichtlich dagegen vorzugehen. Wenn die Kündigung rechtens ist, dann lohnt sich das aber selten, denn es ist in diesem Fall nur eine Zeitfrage, bis die notwendige Bürokratie durchlaufen ist, bis der Vermieter einen Räumungstitel erhält. Treten allerdings infolge einer kalten Räumung Schäden am Eigentum des Mieters aus der Wohnung auf, kann er ohne Weiteres dafür Schadensersatz vom Vermieter verlangen.
Auch wenn er eigentlich die Wohnung noch nutzen dürfte, das Schloss aber ausgetauscht ist oder diese an jemand anderen vermietet ist, und er im Hotel übernachten muss, hat der Mieter die Option die dabei entstehenden Kosten verlangen. Sogar Schmerzensgeld kommt in Betracht.
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