Erbschafts- und Schenkungssteuerliche Bewertung von Immobilien
Die Bewertung von Immobilien für erbschafts- und schenkungssteuerliche Zwecke wird vor allem im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt.
Das Finanzamt ist gesetzlich an diese Wertermittlungsvorschriften gebunden und muss den Wert der Immobilie durch einen Feststellungsbescheid gesondert feststellen. Dazu ist regelmäßig neben der eigentlichen Erbschafts– oder Schenkungssteuererklärung auch eine Feststellungserklärung zur Feststellung des sogenannten Bedarfswertes beim Lagefinanzamt (also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt) einzureichen.
In der Praxis haben das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren bei der Berechnung des Bedarfswertes die größte Relevanz. Beide Verfahren ermitteln den Wert der Immobilie im Rahmen einer pauschalisierenden und standardisierten Vorgehensweise.
Verkehrswert oder Bedarfswert?
Auch wenn bereits ein Sachverständigengutachten über den Wert der Immobilie vorliegt, ist das Finanzamt an den Bedarfswert gebunden. Das wirkt sich vor allem dann zum Vorteil des Steuerpflichtigen aus, wenn der Bedarfswert laut Gutachten niedriger ist als der Verkehrswert . Diese Konstellation kommt in der Praxis häufig vor.
Denkbar ist jedoch auch der Fall, dass der Verkehrswert niedriger ausfällt als der Bedarfswert (vgl. dazu Immobilienbewertung – Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes).
Zu beachten ist, dass der Feststellungsbescheid über den Bedarfswert einen Grundlagenbescheid für den Erbschafts- oder Schenkungssteuerbescheid darstellt. Das heißt, das für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zuständige Finanzamt muss den Bedarfswert bei der Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer so berücksichtigen, wie er vom Lagefinanzamt festgestellt wurde. Einwendungen gegen die Höhe des Bedarfswertes müssen daher im Rahmen des Feststellungsverfahrens vorgebracht werden, nicht im Rahmen des Festsetzungsverfahrens zur Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
Wir beraten Sie gerne zu dieser Thematik und können auch voraussichtliche Bedarfswerte zur Entscheidungsfindung bei Schenkungssteuer- oder Erbschaftssteuerangelegenheiten ermitteln.
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