Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung findet nur auf Antrag beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht statt. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück oder die Immobilie liegt. Davon kann es allerdings Ausnahmen geben. Jeder der Miterben kann den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Die Größe des Erbteils spielt dabei keine Rolle.
Was muss ich bei einem Antrag auf Teilungsversteigerung beachten?
Der Antrag auf Teilungsversteigerung unterliegt keiner bestimmten Form. Es muss jedoch das Grundstück bzw. die Immobilie genau bezeichnet werden. Die Miterben als Eigentümer müssen mit Anschrift angegeben werden. Zudem muss man nachweisen, dass man Miteigentümer an dem Grundstück beziehungsweise der Immobilie ist. Das geschieht in der Regel durch einen Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate sein darf.
Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?
Der Ablauf der Teilungsversteigerung richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Nach Antragstellung durch einen der Erben erhalten die anderen Miterben die Möglichkeit zur Stellungnahme. Dabei haben die anderen Miterben die Möglichkeit, dem Verfahren beizutreten und auch Einfluss auf das Verfahren zu nehmen. Anschließend wird der Wert der Immobilie ermittelt (siehe dazu unten).
Danach wird das sogenannte Mindestgebot festgelegt. Das ist der Wert, den die Ersteigerer mindestens bieten müssen, um an der Versteigerung teilnehmen zu können. Dann kommt es zum eigentlichen Versteigerungstermin.
Zur Erlösverteilung unter den Erben kommt es in einem gesonderten Termin, wenn einer der Bieter den Zuschlag durch das Gericht erhält. Diese richtet sich nach der Höhe der Erbteile. Soweit kein (zulässiges) Gebot abgegeben wird, wird das Verfahren eingestellt und an einem neuen Termin wiederholt. Wird an einem zweiten Versteigerungstermin wieder kein (zulässiges) Gebot erzielt, wird das Verfahren aufgehoben. Dann müssen sich die Miterben auf andere Weise einigen oder einen neuen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen.
Was passiert beim Versteigerungstermin?
Das Gericht setzt den Versteigerungstermin fest. Dieser ist immer öffentlich und besteht aus einer Bekanntmachung, der Bietstunde und der Verhandlung über den Zuschlag. Bei der Bekanntmachung werden die groben Rahmendaten vorgestellt, also insbesondere der ermittelte Wert des Grundstücks beziehungsweise der Immobile, das Mindestgebot sowie Erläuterungen zu möglichen Mietern oder Pächtern des Versteigerungsgegenstandes.
In der Bietstunde geben die Teilnehmer der Versteigerung ihre Gebote ab. Der Zeitraum für die Bietstunde wird vorher festgelegt, in der Regel dauert sie etwa 30 Minuten. Den sogenannten Zuschlag bekommt derjenige, der das höchste Gebot abgibt, also das meiste für den Versteigerungsgegenstand bietet. In der Zuschlagsverhandlung entscheidet das Gericht darüber, ob der Zuschlag dem Meistbietenden zu erteilen ist. Dafür muss das Gebot die Kosten des Verfahrens decken und die festgelegten Wertgrenzen einhalten (mehr dazu unten).
Kann ich als Miterbe auch selbst bieten?
Ja, das ist möglich. Sie müssen jedoch voll geschäftsfähig, also insbesondere volljährig sein.
Wie wird der Wert des Grundstücks oder der Immobilie berechnet?
Für die Wertermittlung des Versteigerungsgegenstandes muss ein Gutachten in Auftrag gegeben werden. Das Gutachten kann entweder durch das Gericht oder durch den Antragsteller eingeholt werden. Letzteres bedarf jedoch der Zustimmung der anderen Miterben. Soweit kurze Zeit vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung bereits ein Gutachten über den Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie erstellt wurde, kann auch dieses mit Zustimmung des Gerichts als Basis zur Wertermittlung dienen.
Wofür ist die Ermittlung des Werts des Grundstücks oder der Immobilie wichtig?
Der sogenannte Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie bildet die Grundlage für die Sicherheitsleistung, die der Erwerber leisten muss, wenn er das Grundstück beziehungsweise die Immobilie ersteigert. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des ermittelten Wertes. Zudem hat der Wert des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie Einfluss auf den Preis, zu dem der Gegenstand ersteigert werden kann. Beträgt das letzte Gebot weniger als 70 % des ermittelten Wertes, kann der Eigentümer verhindern, dass der Ersteigerer den Gegenstand zu diesem Preis erwirbt. Beträgt das letzte Gebot weniger als 50 % des ermittelten Wertes, so muss der Erwerb sogar von Amts wegen versagt werden. Dann kann ein neuer Versteigerungstermin angesetzt werden. Im zweiten Versteigerungstermin darf der Zuschlag aber nicht noch einmal wegen fehlenden Erreichens der Wertgrenze von 50 bzw. 70 % versagt werden.
Mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Bei der Teilungsversteigerung entstehen Kosten für die Antragsstellung, die Erstellung des Gutachtens über den Wert des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie und für das Verfahren selbst. Zudem müssen auch Kosten für Anzeigen im Internet beziehungsweise in der Zeitung einkalkuliert werden. Die Höhe der Kosten hängt vom Verkehrswert des Versteigerungsgegenstandes ab. Je höher der Grundstückswert ist, desto höher sind auch die Versteigerungskosten. Sie müssen vom Antragssteller im Voraus bezahlt werden. Ist die Versteigerung erfolgreich, werden die Kosten vom Erlös abgezogen. Kommt es jedoch nicht zu einer erfolgreichen Versteigerung, bleibt der Antragssteller auf den Kosten sitzen.
Was sind die Alternativen zur Teilungsversteigerung?
Weil die Teilungsversteigerung immer mit dem Risiko verbunden ist, dass das Grundstück beziehungsweise die Immobilie unter Wert versteigert wird, sollte sie der letzte Ausweg sein, wenn sich die Erbengemeinschaft gar nicht mehr einigen kann. Eine Alternative stellt der private Verkauf des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie durch einen oder mehrere der Erben oder durch einen Makler dar. Dabei kommt es gegebenenfalls zu einem höheren Erlös und man spart die Kosten für ein gerichtliches Verfahren. Es müssen sich aber alle Miterben über den Verkauf einigen.
Alternativ zur Teilungsversteigerung durch das Gericht kann das Grundstück beziehungsweise die Immobilie auch privat durch einen Auktionator versteigert werden. Dabei haben die Erben meist mehr Einfluss auf das Mindestgebot und können so das Risiko der Versteigerung der Immobilie unter Wert verringern. Auch hier müssen sich aber wieder alle Miterben einig sein.
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