Keine Maklerprovision für den Hausverwalter: BGH stärkt Vermieter und Mieter

BGH, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25

Der Fall: Verwaltervertrag mit Provisionsklausel für Neuvermietungen

Eine Eigentümerin hatte einer Verwalterin mit Vertrag vom 13. Juli 2020 die Verwaltung ihrer Immobilien mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen übertragen. Der Verwaltervertrag erfasste nicht nur die laufende Verwaltung, sondern auch den Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Vereinbart war eine monatliche Vergütung von 24 € je Wohneinheit und 4 € je Garage, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Für jede Neuvermietung sollte zusätzlich eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer anfallen, begrenzt auf 10.000 € brutto jährlich.

Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Verwalterin 13 Neuvermietungen in den von ihr verwalteten Objekten. Sie stellte hierfür insgesamt 16.815,71 € in Rechnung; die Eigentümerin bezahlte die Beträge. Nach Kündigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin mit anwaltlichem Schreiben vom 19. Oktober 2023 die Rückzahlung und setzte eine Frist bis zum 3. November 2023.

Das Landgericht Krefeld wies die Klage weitgehend ab und sprach lediglich 149,51 € aufgrund eines Anerkenntnisses zu (LG Krefeld, 7 O 15/24). Das Oberlandesgericht Düsseldorf verurteilte die Verwalterin dagegen zur Zahlung weiterer 16.666,20 € nebst Zinsen (OLG Düsseldorf, I-7 U 101/24). Die Revision der Verwalterin zum BGH blieb erfolglos.

Die Entscheidung des BGH: Provisionsausschluss gilt auch gegenüber dem Vermieter!

Ausgangspunkt ist § 2 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG): Ein Entgeltanspruch setzt grundsätzlich voraus, dass infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Diese Voraussetzung war hier zwar erfüllt. Entscheidend war jedoch § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler kein Anspruch zu, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Verwalter er ist.

Nach Auffassung des BGH gilt dieser Provisionsausschluss nicht nur im Verhältnis zum wohnungssuchenden Mieter, sondern ebenso gegenüber dem Vermieter. Abweichende Vertragsklauseln sind nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Soweit dennoch gezahlt wurde, kommt eine Rückforderung gemäß § 5 Abs. 1 Halbsatz 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB in Betracht. Verzugszinsen können sich aus §§ 286, 288 BGB ergeben.

Der Wortlaut der Vorschrift beschränkt den Ausschluss nicht auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden. Der Senat verweist darauf, dass § 2 Abs. 1a WoVermittG beim Bestellerprinzip und § 2 Abs. 3 WoVermittG ausdrücklich an den Wohnungssuchenden anknüpfen. In § 2 Abs. 2 WoVermittG fehlt eine solche Begrenzung. Eine teleologische Reduktion lehnte der BGH ab: Es gebe kein planwidriges Versäumnis des Gesetzgebers. Zwar besteht im Verhältnis zum Vermieter typischerweise kein struktureller Interessenkonflikt. Ein vom Vermieter beauftragter Verwalter erbringt für diesen regelmäßig eine echte Vermittlungsleistung. Die Norm dient aber dem Schutz des Mieters. Müsste der Vermieter die Vermittlungsprovision tragen, könnte er sie über die Miete mittelbar weitergeben. Die Trennung von Verwaltung und Wohnungsvermittlung soll diese zusätzliche Belastung verhindern. Auch die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG führt nach dem BGH zu keinem anderen Ergebnis. Der Eingriff ist verhältnismäßig, weil Vermittlern weitere Tätigkeitsfelder etwa bei Gewerberäumen, Immobilienkäufen oder in der Verwaltung offenstehen.

Was sich für Verwalter, Vermieter und Mieter nun ändert

Bislang war in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob der Provisionsausschluss auch Provisionsvereinbarungen zwischen Verwalter und Vermieter erfasst. Diesen Streit hat der BGH nun zugunsten eines umfassenden Provisionsausschlusses entschieden.

Für die Praxis bedeutet das: Klauseln in Verwalterverträgen, die für die Neuvermietung einer selbst verwalteten Wohnung eine Maklerprovision bzw. Vermietungsprovision vorsehen, sind unwirksam. Bereits entrichtete Provisionen können grundsätzlich rückforderbar sein. Maßgeblich bleibt jedoch, ob tatsächlich eine Verwaltertätigkeit vorliegt. Abzugrenzen sind insbesondere reine WEG-Verwalterfunktionen sowie Fälle, in denen lediglich maklertypische Serviceleistungen erbracht werden. Eine auf den jeweiligen Fall bezogene Prüfung ist daher notwendig.

Praxishinweis: Prüfung im Einzelfall

Vermieter und Eigentümer, die an ihren Verwalter eine Makler- bzw. Vermietungsprovision gezahlt haben oder eine solche Zahlung vereinbaren sollen, können prüfen lassen, ob die Provisionsklausel wirksam ist und ob ein Rückzahlungsanspruch besteht. Dabei ist auch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB zu beachten.

Verwalter und Hausverwaltungen sollten bestehende Verwalterverträge sowie Vergütungsmodelle daraufhin überprüfen, ob sie mit § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG vereinbar sind. Soweit erforderlich, sollten Vertragsklauseln und Abrechnungsprozesse angepasst werden.

Wer sollte jetzt prüfen lassen?

• Vermieter oder Eigentümer mit gezahlter Vermietungsprovision an den eigenen Verwalter
• Hausverwaltungen mit Provisionsklauseln für Neuvermietungen
• Eigentümergemeinschaften mit gemischten Verwaltungs- und Vermittlungsmodellen
• Betroffene mit einer aktuellen Zahlungsaufforderung oder Rückforderung

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