Mietvertrag

Was ist zu beachten?

Oft genug verwenden die Parteien eines Mietvertrages eigen entworfene Verträge oder verwenden teils überaltete Formularmietverträge.

Folgende Punkte sind bei einem Mietvertrag zu beachten:

1. Form des Mietvertrages

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Wenn kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wurde, gelten dann die gesetzlichen (mieterfreundlichen) Regelungen, die sehr ausführlich und umfangreich sind.

2. Eigenhändige Unterschrift

Der Mieter und Vermieter müssen den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB); sonst gilt er als mündlich geschlossen mit den gesetzlichen Regelungen. Eine Kopie oder Fax reicht nicht.

3. Ausformulierung des Mietvertrages

Die Regelungen im Gesetz sind eher mieterfreundlich. Daher empfiehlt es sich vor allem für Vermieter, die entgegen den gesetzlichen Regelungen dem Mieter möglichst viele Verpflichtungen „aufdrücken“ wollen, aktuelle Formularmietverträge des Haus- und Grundbesitzervereins zu verwenden. Eine Garantie für "ewige Wirksamkeit" sind aber auch diese Verträge nicht.

Aber auch bei Formularmietverträgen passiert es oft, dass gewisse Bestimmungen nicht mit dem Mietrecht vereinbar sind. Dies liegt daran, dass die Rechtsprechung im Mietrecht sich andauernd verändert und es unzählige auch widersprechende Gerichtsentscheidungen gibt (Stichwort: "starrer Fristenplan bei Schönheitsreparaturen“).

4. Mietvertragstypen

Der Normalfall eines Mietvertrages ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Wird er nicht gekündigt, läuft er auch über Jahrzehnte. Der Mieter kann unter Beachtung der Kündigungsfristen immer kündigen, also spätestens am dritten Werktag bis Ablauf des übernächsten Monats. Der Vermieter hat nur in wenigen Ausnahmefällen (z. B. beim Eigenbedarf) ein ordentliches Kündigungsrecht.

Bei einem Zeitmietvertrag kann keine der Parteien ordentlich, d.h. auch nicht der Mieter, ordentlich kündigen. Der Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit.

5. Regelungen über die Miete

Mit einer der wichtigsten Punkte eines Mietvertrages sind die Regelungen über die Miete.

a. Üblich: Grundmiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen

Die Regel ist die Grundmiete in Verbindung mit der Betriebskostenumlage, also Kaltmiete zzgl. monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.

b. Fälligkeit der Miete

Wenn nichts weiter vereinbart wird, ist die Miete bis zum dritten Werktag zu zahlen (§ 556 b I BGB).

6. Wohnfläche

Weist eine Mietwohnung tatsächlich eine Mietfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, wird diese Flächenunterschreitung von den Gerichten wie ein Mangel gehandhabt. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Sollbeschaffenheit - meine Wohnung hat laut Mietvertrag 100 qm² - von der Ist-Beschaffenheit - in Wirklichkeit hat sie aber nur 50 qm² - abweicht.

Ist die Flächenunterschreitung erheblich, kann der Mieter mindern. Sie ist dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt.

Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt. In unserem Fall könnte also die Miete um die Hälfte gemindert werden.

7. Sonstiges

Als Vermieter sollte man darauf achten, dass auch andere Punkte wie zum Beispiel die Haustierhaltung, vom Mieter zu übernehmende Reparaturen sowie die Hausordnung im Mietvertrag geregelt werden.

Wir beraten Sie gerne bei der Erstellung eines für Sie individuell angepassten Mietvertrages, wenn Sie Vermieter sind.

Als Mieter weisen wir Sie auf für Sie nachteilhafte Klauseln hin und werden günstige Bestimmungen für Sie entwerfen.