Maklerrecht - Provisionsansprüche des Maklers? Über die Tücken des Maklerrechts

Der Makler fordert seine Provision ein, aber der Kunde bezahlt nicht? Wie ist eine Maklerklausel zu beurteilen? Muss ein Vorkaufsberechtigter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts die Maklerprovision bezahlen? Diese und zahlreiche weitere Rechtsfragen stellen sich im Maklerrecht.
Das Maklerrecht ist zwar in den §§ 652 bis 655 BGB gesetzlich geregelt. Trotzdem zeigen die Erfahrungen in der Praxis, dass die vorhandenen gesetzlichen Regelungen der auf dem zweiten Blick sehr komplexen Materie des Maklerrechts nicht gerecht werden. Vielmehr muss jeder Fall gesondert und unter zu Zugrundelegung der aktuellen Rechtsprechung betrachtet werden.

Was ist ein Maklervertrag und wie kommt er zustande?

Der Maklervertrag ist auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Hauptvertrages gerichtet. Beteiligte des Maklervertrags sind somit der Makler und sein Auftraggeber, also der Kunde. In den meisten Fällen handelt es sich beim Hauptvertrag um einen Immobilienkauf- oder Mietvertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten. Dies ist aber nicht zwingend, ein Maklervertrag kann sich etwa auch auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Ausbildungs-oder Arbeitsplatzes beziehen. Zu beachten ist, dass jeweils neben den §§ 652 ff. BGB auch noch spezialgesetzliche Regelungen zum Maklerrecht existieren, die das Verhältnis von Makler und seinem Auftraggeber konkretisieren. So gilt bei der Vermittlung bzw. dem Nachweis eines Mietvertrages auch das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG).
Obwohl ein Formerfordernis grundsätzlich nicht besteht, sollte der Maklervertrag idealerweise eine Vereinbarung zur Höhe der Maklerprovision enthalten, weil gem. § 653 Absatz 2 ansonsten die übliche Maklerprovision als vereinbart gilt. Die Beweislast für den Vertragsschluss liegt dabei beim Makler. 

Maklerprovision - Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?

Ist ein Maklervertrag wirksam zustande gekommen, ist der Auftraggeber im Falle des Erfolgs der Vermittlung bzw. des Nachweises eines wirksamen Hauptvertrages zur Zahlung der vereinbarten bzw. ansonsten üblichen Maklerprovision verpflichtet. Zu beachten ist, dass es den Beteiligten aufgrund ihrer Vertragsfreiheit auch zusteht, eine erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung zu treffen oder etwa den Maklervertrag unter einer Bedingung zu vereinbaren, etwa, dass der Provisionsanspruch nur ab einer bestimmten Kaufpreishöhe des zu vermittelnden bzw. nachzuweisenden Kaufvertrags zustande kommen soll.

Die Tätigkeit des Maklers muss aufgrund der Erfolgsbezogenheit des Maklervertrags für den Abschluss des Hauptvertrags zumindest mitursächlich geworden sein, damit ihm ein Anspruch auf die Provision zusteht. Daher stehen mehreren Maklern nebeneinander jeweils die entsprechenden Provisionsansprüche zu, wenn deren Tätigkeiten jeweils mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags waren.
An den Nachweis der Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit werden von der Rechtsprechung je nach der konkreten Fallgestaltung unterschiedliche Anforderungen gestellt. So gilt zugunsten des Maklers eine Vermutungsregelung für die Mitursächlichkeit seiner Tätigkeit, wenn der Hauptvertrag in einem angemessenen Zeitabstand nach dem Maklervertrag zustande kommt. In diesem Fall muss der Auftraggeber die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nachweisen.

Hilfe vom Rechtsanwalt, wenn es zum Rechtsstreit kommt

Wie dargestellt, ist das Maklerrecht im Gesetz nur lückenhaft geregelt. Dies setzt beim beratenden Rechtsanwalt tiefgehende Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung und der Gesetzeslage voraus. Aufgrund unserer jahrelangen Erfahrungen mit dem Maklerrecht verfügen wir über die notwenige Kompetenz, Ihnen bei entsprechenden Rechtsfragen zur Seite zu stehen.

Rechtsprechung zum Maklerrecht

-    Doppelmaklerschaft: AG München, Urteil vom 02.07.2010, Az. 121 C 1836/10
-    Makler ist nicht Kostenschuldner des Notars: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27. April 2017, Az. I-10 W 12/17
-    Vorkaufsberechtigter, Maklerklausel : BGH, 14.12.1995 - III ZR 34/95